Comprar para arrendar? “É sempre possível encontrar hipóteses de investimento”

A rentabilidade bruta da compra de uma casa em Portugal para colocá-la no mercado de arrendamento foi de 7,2% no terceiro trimestre de 2024, o que, ainda assim, representa uma queda de 0,2 pontos percentuais (p.p) face a igual período de 2023, (7,4%), de acordo os dados do idealista. 

O estudo diz ainda que é em Santarém onde é mais rentável a compra de uma casa para investimento, sendo o seu retorno na ordem dos 8%. Seguem-se as cidades de Coimbra (6,9%), Leiria (6,3%), Évora (6%), Setúbal (5,9%), Braga (5,8%), Porto (5,7%), Viseu (5,3%) e Aveiro (5,3%) e Faro (5,1%). Já a rentabilidade habitacional mais baixa é obtida pelos proprietários das casas arrendadas em Lisboa (4,7%), Funchal (4,9%) e Viana do Castelo (4,9%)

Mas vale a pena o investimento? Ao i, Jorge Duarte, analista financeiro da Deco Proteste Investe, refere que “em todos os mercados é sempre possível encontrar hipóteses de investimento”. No entanto, lembra que “dada a forte valorização dos imóveis nas últimas décadas, extrair uma rentabilidade minimamente atrativa do arrendamento, torna-se uma tarefa mais desafiante”.

O responsável admite ainda que a taxa de rentabilidade será superior aos tradicionais produtos de poupança e diz também que “se não for expectável um nível de rentabilidade superior nem faz sentido”, referindo que “o investidor em imobiliário tem de ser compensado por nível de risco que assume que é muito superior ao dos produtos de capital garantido”. E acrescenta: “Nas análises da Deco Proteste Investe assumimos sempre um prémio de risco de 2,5%. Ou seja, atualmente, é exigir, pelo menos, 5,5% de rendimento bruto do investimento. O senhorio tem de suportar inúmeros encargos (IRS, IMI, quotas) e até o incumprimento de inquilinos”.

Já em relação às localizações que poderão ser mais rentáveis, Jorge Duarte aponta para as principais zonas urbanas, dando uma especial atenção às tipologias. “É possível encontrar oportunidades, mas as tipologias do imóvel em que é mais atrativo comprar para arrendar poderão mudar. O imobiliário é um negócio muito casuístico, mas a nossa análise tem como base os preços de mercado – venda e rendas – e permite enquadrar muito melhor as decisões de investimento”, diz ao nosso jornal.

E entre os 37 concelhos e 159 freguesias nas tipologias T1 a T4 no conjunto total das ofertas foram identificados pela entidade cerca de 25% de oportunidades de investimento. “Isto é, quando o valor esperado das rendas permitirá um rendimento atrativo faço ao ‘gasto’ na compra do imóvel. Como tem acontecido a nível geral, se o imóvel valorizar será um ‘extra’ para o investidor, mas não é uma condição essencial para as nossas avaliações”.

Cuidados a ter À parte da importante análise financeira há outros fatores que não podem ser descurados. “A localização concreta, a escolha do inquilino é muito importante assim como o tipo de contrato. Áreas perto de transportes tendem a atrair mais inquilinos. Além disso, é importante considerar a segurança, acessos e os serviços disponíveis nas proximidades, como escolas, hospitais e comércio. E há que ter em conta a condição do imóvel e custos de manutenção. Se for necessário realizar obras de renovação, tem de ser incorporado na avaliação financeira” (ver coluna ano lado).

Fundos imobiliários: hipótese 

Outra alternativa passa por investir em fundos imobiliários nacionais que apostam essencialmente no arrendamento de edifícios destinados a escritórios, comércio, indústria e serviços. “De acordo com os mais recentes dados da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, os fundos imobiliários abertos aplicavam 47% a imóveis construídos e destinados aos serviços, 27% ao comércio e 8% à indústria. Apenas 1,4% eram de habitação, sendo que o restante património dos fundos encontra-se aplicado em liquidez e empréstimos. Ou seja, o problemático mercado imobiliário para habitação está fora do âmbito dos fundos abertos. Geograficamente, estes fundos apostam esmagadoramente no mercado nacional. No entanto, como referimos não se trata de imóveis residenciais”, diz a Deco Proteste. 

Ao i, Jorge Duarte lembra que o binómio rendimento/risco é bastante diferente. “Os fundos de investimento imobiliário têm a vantagem de propiciarem um investimento diversificado em imobiliário. As unidades de participação são pequenas ‘fatias’ do fundo, cujo valor corresponde ao valor dos ativos dividido pelo número de unidades de participação. O participante não terá de se preocupar com a gestão diária deste investimento porque a seleção e a gestão dos imóveis dos fundos são realizadas pela entidade gestora”.

E lembra que existem dois grandes tipos de produtos: fundos imobiliários nacionais e de fundos/ETF especializados em REIT. “No primeiro caso, os fundos imobiliários nacionais apostam essencialmente na compra e arrendamento de edifícios destinados a escritórios, comércio, indústria e serviços. Ou seja, não se trata de imóveis residenciais. Os REIT (Real Estate Investment Trust) são empresas cotadas em bolsa (sobretudo nos EUA), mas cujo património é constituído por ativos imobiliários (escritórios, centros comerciais, apartamentos, hotéis, armazéns, centros de dados, etc.). São estes REIT que, por seu turno, constituem a carteira de alguns ETF/fundos especializados neste mercado. Há a possibilidade de investir diretamente nos REIT, mas é mais arriscado exige um conhecimento profundo de mercados imobiliários específicos. É preferível deixar a escolha e gestão ao fundo/ETF”, salienta.