Rendas. Mercado de preços altos onde a oferta é curta

Os valores das rendas continuam a subir em Portugal e os últimos números do Instituto Nacional de Estatística (INE) não são animadores para os inquilinos. No segundo trimestre deste ano, a renda mediana dos 22.181 novos contratos de arrendamento em Portugal atingiu 8,08 euros por metro quadrado, um valor que representa um crescimento de 11,1% face ao mesmo período do ano passado e de 10,7% quando comparado com os três meses anteriores.

Em Lisboa, região onde as rendas são mais caras e onde o preço mediano por metro quadrado é 15,63 euros, todas as freguesias estão muito acima do valor mediano nacional. As duas mais caras são Parque das Nações (19,05 euros) e Santo António (19,72 euros). Do lado contrário, as freguesias mais baratas são Santa Clara (11,24 euros) e Olivais (13,52 euros).

Também o Porto, com um preço mediano de 12,21 euros por metro quadrado, está acima da média nacional. Aqui, a renda mais alta pertencia à união de freguesias de Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde (14,29 euros) e a mais baixa a Campanhã (10,49 euros).

Senhorios defraudados Para 2025, os senhorios vão poder subir as rendas em 2,16%, seguindo o indicador da inflação do INE. No entanto, os proprietários vão ter de esperar que o valor seja publicado em Diário da República, o que terá de acontecer até ao final do mês. Ainda assim, este crescimento é inferior ao deste ano, em que se fixou em 6,94%. Além disso, é preciso ter em conta que os senhorios não são obrigados a levar a cabo esse aumento mas, caso o tencionem fazer, têm que avisar com pelo menos 30 dias de antecedência.

Feitas as contas para uma renda mensal de 500 euros, este aumento irá traduzir-se numa subida de 10,80 euros mensais (129 euros por ano). Mas se estivermos a falar de uma renda de 800 euros, o impacto mensal será de 17,30 euros (207,60 euros por ano) ou de 25,9 euros no caso de pagar ao senhorio 1200 euros pelo imóvel (310,80 euros por ano).

É certo que os proprietários viram as suas perspetivas defraudadas. Inscrita na proposta do Orçamento do Estado para o próximo ano vinha a intenção de fazer propostas de “ajustamento” à legislação relativa ao arrendamento, nomeadamente para “corrigir as distorções criadas nos últimos anos”. O Governo comprometeu-se a levar a cabo “as medidas necessárias para a conclusão dos processos de transição dos contratos de arrendamento habitacional anteriores a 1990, de modo a repor a justiça”.

No entanto, poucas horas depois, o Executivo acabou por dar o dito por não dito e esclareceu que não pretende descongelar essas rendas nem alterar a lei em vigor. O objetivo, disse a secretária de Estado da Habitação, Patrícia Gonçalves Costa, à Lusa, é “garantir um tratamento justo para ambas as partes – inquilinos e senhorios –, criando condições para que os imóveis se mantenham em bom estado e proporcionem melhor qualidade de vida aos inquilinos”.

Uma decisão que recebeu cartão vermelho por parte da Associação Lisbonense de Proprietários (ALP). “Os senhorios estiveram 12 anos à espera que fosse finalmente feita a transição para o NRAU [Novo Regime do Arrendamento Urbano] e tiveram, de facto, um choque, quando, depois de todo esse tempo de espera, que o Governo anterior foi sucessivamente prorrogando, voltou-se agora a estabelecer o congelamento dessas rendas. Foi com grande surpresa que verificámos que, depois de ter anunciado no OE 2025 que esta injustiça enorme ia ser resolvida, este Governo agora recuou. E por isso suspeitamos que isso tenha sido mais uma cedência feita ao PS no âmbito do Orçamento do Estado”, referiu Luís Menezes Leitão.

Os dados avançados pelo Governo surgiram depois de a ALP ter avançado com uma petição para pôr fim ao congelamento de rendas. Além da abolição imediata do congelamento de rendas, a associação apela à “urgente” e “sensata” atualização extraordinária das rendas congeladas a partir do próximo ano, tendo avançado com uma proposta de adoção de uma nova fórmula de cálculo para o apuramento destas rendas “atualmente com valores baixíssimos”. O pedido foi justificado com o facto de o atual mecanismo de cálculo das rendas congeladas, em vigor desde 2012, “resultar em valores que chegam a ser dez vezes menos do que as métricas praticadas nos programas de arrendamento acessível que são promovidos e apoiados pelo Estado”.

A fórmula de cálculo proposta pela associação retira da equação a variável do coeficiente de vetustez para apuramento do Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, que serve para calcular o IMI e o IMT. A diferença apurada nesta atualização, segundo os proprietários, deverá ser suportada “integralmente pelo Estado e nunca pelos senhorios”.

No entanto, o Governo atribui subsídios de renda. O programa Apoio Extraordinário à Renda consiste num apoio financeiro mensal, não reembolsável, até ao limite máximo de 200 euros, que corresponde à diferença entre a taxa de esforço efetivamente suportada pelo agregado com a renda e uma taxa de esforço máxima de 35%.

Ainda que seja uma ajuda para quem dela precisa, há quem não a considere suficiente. O Governo decidiu reforçar o apoio e na proposta de OE está prevista uma verba de 331 milhões de euros para a concretização da medida.

Rendas acessíveis: uma miragem Hoje em dia, praticamente todas as câmaras municipais do país promovem rendas acessíveis através de programas que contam com edifícios municipais destacados para o efeito. As bolsas de habitações vão aumentando consoante as disponibilidades das autarquias e é preciso candidatura e cumprir uma série de requisitos.

E tem também o apoio do Governo. O Programa de Arrendamento Acessível (PAA) é um programa de política de habitação que visa promover uma oferta alargada de habitação para arrendamento a preços compatíveis com os rendimentos das famílias. Com este programa o Governo tem como objetivo “contribuir para dar resposta às necessidades habitacionais das famílias cujo nível de rendimento não lhes permite aceder no mercado a uma habitação adequada às suas necessidades”.

A título de exemplo, a Câmara Municipal de Lisboa teve recentemente aberto um concurso para atribuição de 146 habitações, o maior desde o início do programa. Amadora segue também esse exemplo, tal como vários outros municípios pelo país. Também no início deste mês, o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) abriu um novo concurso para atribuição de 130 casas com rendas acessíveis um pouco por todo o país, ao abrigo do Programa Arrendar para Subarrendar. As candidaturas terminam a 1 de novembro.

Os senhorios podem igualmente entrar neste programa com a vantagem de poderem beneficiar da isenção de IRS ou IRC, caso celebrem contratos que cumpram os requisitos do arrendamento acessível. Na prática, a renda do contrato deve ser, no mínimo, 20% inferior ao valor de referência das habitações consoante as suas características. É certo que os programas têm sido alvo de fortes críticas.

Quanto à tipologia, esta deve corresponder à composição do agregado habitacional (mínimo de uma pessoa por quarto). Já em termos de prazos, os contratos do PAA devem ser no mínimo de 5 anos, exceto se o alojamento for destinado a estudantes do ensino superior. Neste caso, o contrato pode ter a duração mínima de 9 meses.

Nem todos aplaudem totalmente esta ideia, criticando o facto de não ser suficiente porque não chega a todos. A oferta que é lançada rapidamente “esgota” e nem sempre os benefícios que são atribuídos aos senhorios são considerados suficientes para porem as suas casas no mercado a preços mais baixos.

Alternativa E para aqueles cujos orçamentos não são suficientes para pagar uma renda de uma casa, arrendar um quarto é a solução encontrada, deixando de ser apenas uma opção para os estudantes, mas também aqui os valores têm vindo a subir.

De acordo com os últimos dados do idealista, a oferta de quartos subiu 36% no terceiro trimestre deste ano em comparação com o mesmo período do ano anterior. Mas apesar de haver mais oferta, os preços de viver numa casa partilhada subiram 7% num ano.

Lisboa continua a ser a cidade com os quartos para arrendar mais caros em Portugal, onde os preços rondam os 599 euros mensais (em termos medianos), seguida por Funchal (450 euros/mês), Porto (425 euros/ mês), Faro (400 euros/mês), Setúbal (380 euros/mês), Ponta Delgada (360 euros/mês), Aveiro (350 euros/mês), Évora (300 euro/mês), Braga (340 euros/mês), Santarém (302 euros/mês), Viana do Castelo (300 euros/mês) e Coimbra (290 euros/mês).